Reduciendo el coste de las permutas

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coste de las permutas

 

Una operación clásica. El promotor ofrece adquirir un terreno. A cambio, como pago, entregará las futuras viviendas que construya sobre el mismo.
Páginas y páginas de literatura sobre el tratamiento fiscal en IVA, ITP, Impuesto de Sociedades…
Veamos algunas ideas para reducir impuestos de las permutas sin riesgos.

 

 

El impuesto sobre el solar

Cuando el vendedor entrega el solar, el comprador/promotor tributará por ITP (si el vendedor es particular) o por IVA (si el vendedor es empresario).

Tengamos en cuenta que el IVA es deducible para el promotor y, a diferencia del ITP (que, en general, es el 10%), puede recuperarlo de Hacienda.

Por tanto, priorizar la compra de terrenos a empresarios supondrá un ahorro fiscal para el promotor.

Es cierto, no obstante, que en caso de que la operación tribute por IVA (para lo cual se debe renunciar a la exención del impuesto), tributará por Actos Jurídicos Documentados al tipo del 2,5%, siendo el ahorro final del 7,5%.

Recordemos que terrenos que se estén utilizando como almacén o parking descubierto se consideran afectos a actividades económicas y, por tanto, pueden transmitirse con IVA.

 

El pago anticipado

Cuando el propietario entrega el terreno a cambio de una construcción futura, está pagando por anticipado el inmueble que recibirá.
Ese pago anticipado está sujeto a IVA, que será del 10% o el 21%, según se trate de viviendas o locales. El promotor debe repercutírselo al propietario del terreno, cobrárselo e ingresarlo en Hacienda.

En este tipo de operaciones suelen darse dos problemáticas que conviene conocer a priori para enfocar con ventaja la negociación.

– El propietario del terreno no quiere asumir pago alguno. El riesgo para el promotor es tener que asumir el IVA como coste propio.

– Si lo que se va a entregar son viviendas, el propietario no podrá deducir el IVA, salvo que vaya a arrendarlo a empresas. Por tanto, es probable que vaya a querer negociar ese coste.

Una posible solución es pactar una permuta mixta en que se entregue, al propietario, dinero u otros inmuebles terminados además o en lugar del inmueble que se construirá sobre su terreno.

Es decir, si lo que se va a construir son viviendas, se puede ofrecer al propietario un local comercial en otro lugar que pueda alquilar y le permita deducir el Iva.

En cuanto al metálico, recordemos que, al final, el terreno debe valorarse por el valor de mercado de lo entregado, por lo que fácilmente puede fijarse el precio por el valor del inmueble a entregar más un importe en metálico (el de los impuestos a cargo del propietario) el cual, el promotor, podrá deducirse en el Impuesto de Sociedades como coste de adquisición.

 

 

Daniel Giménez Martínez
Daniel Giménez Martínez
Ayudo a las empresas a reducir sus impuestos mediante la planificación fiscal.